Kiracı Ev için Yaptığı Zorunlu Masrafları Ev Sahibinden Alabilir mi?

Kira sözleşmesi ile tarafların ödeme borcu ve kullanıma bırakma borcunun yanı sıra başkaca yükümlülükleri de bulunmaktadır. Örneğin, kiraya verenin kiralanan şeyi sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun teslim etmeli ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmalıdır.

Kiracı Ev için Yaptığı Zorunlu Masrafları Ev Sahibinden Alabilir mi?

Avukat Eren Evren ve Burçak Kandemir'in Yazısı...

Bu yazımızda kiracıların yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masraflar sebebi ile kiralayandan değer artışı talep edip edemeyecekleri anlatılmıştır.

Kira sözleşmeleri bir şeyin kullanılmasının ve bu kullanım ile birlikte o şeyden yararlanma hakkının kiraya veren tarafından kiracıya bırakılmasını kiracının da bu kullanım karşısında belli bir kira bedelini kiraya verene ödemeyi taahhüt ettiği iki taraflı sözleşmelerdir.

Sözleşmenin niteliği itibari ile tarafların ödeme borcu ve kullanıma bırakma borcunun yanı sıra başkaca yan yükümlülükleri de bulunmaktadır. Örneğin Türk Borçlar Kanunun 301. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralanan şeyi sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun teslim etmeli ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmalıdır.

Kiracı ise kiralanan şeyi özen borcu kapsamında sözleşmedeki amaçlanan kullanıma uygun olarak özenle kullanmakla mükelleftir. Bu yükümlülüğün pozitif dayanaklarından biri TBK’nın 334. Maddesi olup buna göre kiracı kiralanan şeyi nasıl teslim almışsa sözleşmenin bitimi itibariyle kiralananı o durumda vermekle yükümlüdür.  

Ancak uygulamada kiracıların kiralanana birtakım faydalı ve hatta lüks masraflar yaptıkları görülmektedir. Bu durumda kiracıların yapmış olduğu bu masrafların hukuki niteliği ne olacaktır? Kiracı yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masraflar sebebi ile kiralayandan hak talep edebilecek midir?

Zorunlu Faydalı ve Lüks Masraflar Nelerdir?

Zorunlu masraflar; kiralananın değerinin düşmesine engel olan, kullanımının yahut bozulmasının aşırı derecede güçleşmesini önleyen masraflar olarak tanımlanabilir.

Örneğin kiralanan evin yoğun rutubet alan bir bölümüne bu rutubetin önlenmesine ilişkin yapılacak masraflar, elektrik tesisatındaki bozuklukları gidermeye yönelik masraflar zorunlu masraflar olarak değerlendirilebilecektir.

Faydalı masraflar; kiralanana yapılmasının bir zorunluluk arz etmediği yenilik ve değişiklikler olup buradaki önemli kriter bu yapılan yenilik ve değişikliklerin kiralananın kullanım durumunu iyileştirici ancak vazgeçilebilir nitelikte olmalıdır.

Faydalı masraflar yapılmaları ile birlikte kiralananın değerinde bir artış meydana getirir. Örneğin kiralanan bir bina ise ve kiracı binaya bir asansör sistemi kurmuşsa yapılan bu masraf binanın kullanım durumunu iyileştirici ve değerinin artmasına sebebiyet veren faydalı bir masraftır.

Lüks masraflar; zorunlu ve faydalı masrafların dışında kalan kiracının kendi zevkine göre yapmış olduğu süslemeler yahut keyfiyete dayalı harcamalar olarak tanımlanabilir.

Örneğin kiracının çalışır durumda bir armatür bulunmasına rağmen kiralanan evdeki armatürleri çok pahalısı ile değiştirmesi, evdeki yer döşemesinin kullanılır durumda olmasına rağmen bunları söküp pahalı bir ağaçtan yer döşemesini yapması yahut pahalı bir mermer kullanması lüks masraflara girebilecektir.

Kiracının Kiralananda Değişiklik Yapma Hakkı Var mıdır?

TBK’nın 321. maddesi gereğince kiracı kiralananda ancak kiraya verenin yazılı onayı varsa yenilik ve değişiklik yapabilir.

Kiraya veren yapılan faydalı masrafları yazılı olarak rıza göstermemiş yahut bu faydalı masrafları benimsememiş ise kiracı yapmış olduğu yenilik ve değişiklikler sebebi ile ortaya çıkan değer artışını talep edemez. Çünkü aslında kiracının kiralanan şeye faydalı yahut lüks bir masraf yapması sözleşmeye aykırılık kapsamındadır.

Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere kiracının sözleşmenin bitiminde aynen teslim yükümlülüğü bulunmaktadır.

Öyle ki; kiracı kiralanana faydalı veyahut lüks masraflar yapmış ancak kiraya veren bu değişikliklere rıza göstermemiş ise kiracıdan kiralananı eski hale getirmesini talep etme hakkı mevcuttur.

Bu durumda kiracı yapmış olduğu faydalı masrafları talep edemediği gibi eski hale getirmeden kaynaklanan masraflara da katlanmak durumunda kalacaktır.

Bu nedenle kiracının kiralananda kiralananın değerini artırıcı yahut değerinden azalmayı engelleyen faydalı herhangi bir yenilik ve değişiklik yapmadan önce kiraya verenden yazılı bir onay alması geçerlilik şartı olup bu hususa dikkat edilmelidir.

Aksi halde kiracı sadece kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş yenilik ve değişiklikleri söküp alma hakkına sahip olabilecektir.

Kiraya Verenin Değişikliklere Rıza Göstermesi

Kiraya verenin yapılan yenilik ve değişikliklere yazılı rıza göstermesi halinde veyahut Yargıtay içtihatları ile ortaya konmuş olan “benimseme” durumunun ortaya çıkması halinde artık kiralananın eski durumu ile geri verilmesini talep edemeyecektir. 

Yazılı bir rıza ortada olmasa dahi eğer kiraya veren yapılan yeniliklerle birlikte ortaya çıkan değer artışı üzerinden kiralananı satmış, yahut yüksek bedelden tekrar kiraya vermiş ise benimsemenin varlığı kabul edilir. Çünkü burada kiraya veren kiracıdan eski hale getirme talep etmemiş, değer artışından fayda sağlamıştır.

Aksi bir kabulde sırf yazılı rızanın olmaması sebebiyle kiracının yapmış olduğu faydalı masraflardan dolayı değer artışını talep edememesi kiraya verenin bundan hiçbir hukuki dayanağı olmaksızın faydalanması anlamına gelecektir ki bu hakkın kötüye kullanılması yasağına ve dürüstlük kurallarına da aykırıdır.

Kiracı Zorunlu ve Faydalı Masrafları Talep Edebilir mi?

Önemle belirtmek gerekir ki; kiracı kiralanana yapmış olduğu lüks masrafları talep edemez. Kiracının burada ancak kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş ve söküp alınabilecek lüks masrafını söküp alma hakkı bulunmaktadır.

Yargıtay içtihatları gereğince kiracı yapmış olduğu faydalı ve zorunlu giderler sayesinde ortaya çıkan değer artışını vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca kiraya verenden talep edebilecektir.

Burada talep hakkının doğduğu tarih, sözleşmenin bitim tarihi olup kiracı kira sözleşmesi devam ederken değer artışını talep edemez. Çünkü yapmış olduğu masrafların kullanım ve tasarruf hakkı hala kendisindedir.

Ancak örnek verilecek olursa kiraya veren kira sözleşmesi devam ederken kiralananı satmış ise kiracı yapmış olduğu faydalı yenilik ve değişiklikler satışta değer artışına sebep olmuş ise kira sözleşmesi devam etse dahi önceki kiraya verenden bu değer artışını talep edebilecektir. Sonraki kiraya verenin bu değer artışlarından sorumluluğu bulunmamaktadır.

Okyay | Evren Avukatlık Ofisi

Sadık

YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER