Kiracı Hangi Durumda Kira Sözleşmesini Feshedebilir?

Kira sözleşmesinin süre dolmadan feshi için, taraflardan biri için kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması gerekir.

Kiracı Hangi Durumda Kira Sözleşmesini Feshedebilir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 331 hükmünde önemli sebebin tanımı yapılmamıştır. Önemli sebep kavramı her somut olaya göre değişebilen elastiki bir kavramdır.

Önemli sebep fesih beyanında bulunan için ilişkiyi çekilmez hale getiren bir olgu olarak kabul edilmekte olup, bunun somutlaştırılması için dürüstlük kuralına başvurulmaktadır.

Önemli sebeplerin sözleşmenin kurulduğu sırada, taraflarca önceden öngörülememesi gerekir.

Öngörülemezlik ile kastedilen sözleşmenin kurulması sırasında bu hususun objektif bir değerlendirme ile taraflarca hesaba katılmasının gerekip gerekmediğidir.

Önemli sebeplerin ortaya çıkabileceği önceden öngörülebiliyorsa veya bunların ortaya çıkmasında bu sebebi ileri sürenin kusuru varsa TBK m.331 hükmüne dayanarak kira sözleşmesini feshedemez.

Fesih muhatabının hiçbir kusuru bulunmasa da önemli (haklı) sebebin varlığı taraflar arasındaki güven ilişkisini sarsabilir ve fesheden taraf açısından sözleşmeye devam etme çekilmez hale gelebilir.

Önemli sebeplerle olağanüstü fesih için parametre sadece ekonomik değil aynı zamanda diğer kişilikle ilgili yönlerdir.

İşleri bozulan kiracının kira bedelini ödemekte güçlük yaşaması, asansörü olmayan ve üst katta oturan kiracının kalp krizi geçirmesi, kiracının başka bir ile tayini çıkması önemli sebepler olarak ifade edilmektedir.

Ayrıca savaş hali ya da ağır ekonomik kriz gibi olaylarda önemli sebep olarak ifade edilmektedir.

Tarafların ekonomik durumlarındaki değişikliklerin önemli sebep sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır.

Bazı yazarlara göre kiraya verenin veya kiracının ekonomik durumundaki değişiklikler önemli bir sebep teşkil edebiliR.

Ancak bazı koşullarda ekonomik durumdaki değişiklikler kural olarak önemli sebep teşkil etmez, taraflardan birinin ekonomik durumunun bozulması kendi hayat rizikosuna ilişkin olup bunun sonuçlarının karşı tarafa yüklenmesi adil olmaz.

Kanaatimizce de tarafların ekonomik durumundaki değişiklikler kendi kusurlarından kaynaklı ise bu durum sözleşmenin feshi için TBK m.331 kapsamında önemli sebep sayılmamalıdır.

Ekonomideki konjuktürel dalgalanmalar, kira bedelinin azlığı veya çokluğu, kiralanan arsanın kiraya verence arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu yapılması önemli sebeplerden sayılmaz.

Burada değerlendirilmesi gereken bir husus önemli sebeplerle feshin, aşırı ifa güçlüğü (TBK m.138) karşısındaki konumudur. TBK m.331’in uyarlama davalarına nazaran daha geniş uygulama alanı olduğunu ifade etmek mümkündür.

Önceden öngörülemeyen sosyal boyutlu olağanüstü olaylar (savaş, ekonomik kriz) TBK m.331’in uygulanması açısından yeterli olduğu gibi, TBK m.138 kapsamındaki uyarlama davasından farklı olarak sosyal boyut taşımayan olaylar dahi haklı sebep olarak TBK m.331’in uygulanmasına imkân verir.

818 sayılı BK döneminde Yargıtay uyarlama davalarını sözleşme şartları açısından yalnızca kira bedeline hasretmekteyken, artık TBK m.138 hükmü karşısında kira sözleşmelerinin kira bedelleri dışında diğer sözleşme şartları çerçevesinde uyarlanabilmesi imkânı da söz konusudur.

TBK m.138 ve TBK m.331 hükmünün uygulama şartlarının aynı anda oluştuğu hallerde kiracı veya kiraya veren önemli sebeplerle sözleşmeyi feshetmek yerine kira sözleşmesinin TBK m.138 kapsamında uyarlanmasını da isteyebilir.

Buradaki sorun sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması imkânı varsa yine de TBK m.331’e göre feshin mümkün olup olmadığıdır.

Taraflardan birinin önemli sebeplerle sözleşmeyi feshettiği bir durumda karşı taraf, uyarlama yapılması halinde çekilmezlik unsurunun ortadan kalkacağını belirtip uyarlama istemişse, hâkim feshin şartlarının oluşmadığını kabul ederek uyarlama yapmalıdır.

Tarafların uyarlamayı talep etmediği bir durumda hâkimin kendiliğinden uyarlama yoluna gitmesi söz konusu olmayıp bu halde hâkim TBK m.331’in şartlarının oluşup oluşmadığına göre kararını vermelidir.

Fesih Bildirimi

Kanun koyucu TBK m.331 hükmünde taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceğini düzenlemiştir.

Fesih Bildiriminin Yapılabileceği Süre

Önemli sebeplerle kira sözleşmesini feshetmek isteyen taraflardan biri, taşınmaz kiraları ile taşınır yapıya ilişkin kiralarda TBK m.329’daki yasal fesih bildirim süresine (3 ay), taşınır kiralarında ise TBK m.330’daki yasal fesih bildirim süresine (3 gün) uymak suretiyle fesih bildirimi yapabilir.

TBK m.331 kapsamında önemli nedenlerle fesih bildiriminin yasal veya akdi fesih dönemlerinin sonuna rastlatılmasına gerek yoktur.

Bu manada TBK m. 329’da ifade edilen altı aylık fesih dönemi beklenmez.

TBK m.331 uyarınca yapılan fesih bildirimi, derhal yapılır ancak etkisini (taşınmaz kiraları ile taşınır yapıya ilişkin kiralarda) karşı tarafa ulaşmasından 3 ay sonra gösterir.

Taşınır kiralarında ise etkisini karşı tarafa ulaşmasından 3 gün sonra gösterir. Önemli sebepler, ortaya çıkmasından hemen sonra bildirilmelidir. Ancak fesheden tarafa belli bir süre verilecektir.

Bunun sebebi her ikisi için de gerekçenin ortaya çıkmasının etkilerini ve sonlandırmanın (feshin) sonuçlarını dikkate almaktır.

Bu çerçevede önemli nedenlerin fark edilmesi sürekli bir süreçtir (Kötüleşen kriz, artan geçimsizlik, sürekli geç ödemeler gibi).

Çekilmezliğin sonuçlarının geçici, zamana bağlı olması önemli sebep olarak kabul edilemez.

Genellikle önemli sebeplerin varlığı halinde feshin tam zamanında yapıldığı var sayılmaktadır.

TBK m.331 hükmünde kira sözleşmesinin her zaman feshedilebileceği ifade edilse de, önemli sebep ortaya çıkınca dürüstlük kuralı kapsamında uygun olan kısa sürede fesih yoluna başvurulması gerekir, aksi halde hem sözleşmenin devamını çekilmez kılan bir sebebin olduğunu iddia edip hem de uzunca bir süre beklemek çelişkili davranış yasağına girer.

Fesih Bildirimin Şekli

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya ilişkin genel hükümlerine tabi kira sözleşmelerinin önemli sebeplerle feshi için gerekli olan fesih bildirimi şekle tabi değilken, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi TBK m.348 uyarınca yazılı şekle tabidir.

İBK 206o kapsamında şekil kuralının ihlali halinde mutlak butlan (Nichtigkeit) söz konusu olur.

Bu noktada değerlendirilmesi gereken bir husus fesih bildiriminde önemli sebeplerin yer almasına gerek olup olmadığıdır.

Bazı yazarlar sözleşmeyi feshederken önemli sebebin ne olduğunun fesih bildiriminde belirtilmesine gerek olmadığını, ancak karşı tarafın istemi üzerine somut sebebin belirtilmesi zorunluluğu doğacağını ifade etmektedir.

Bazı yazarlarca ise fesih beyanının gerekçelendirmesinin zorunlu olduğu, gerekçe gösterilmeden ileri sürülen feshin yapıldığı andan itibaren geçersiz olacağı, kira sözleşmesine son verebilmek için gerekçeli ikinci bir fesih beyanının gerektiği belirtilmektedir.

Kanaatimizce fesih bildiriminin gerekçelendirilmesine gerek yoktur.

Fesih bildiriminde bulunanın, feshe dayanak olacağını düşündüğü sebeplerin yerinde olup olmadığı meselesi açılacak olan davada hâkimin vereceği kararla ortaya çıkar.

Önemli sebeple feshettiğini ileri süren tarafın kendisinden sorulması halinde dürüstlük kuralı uyarınca fesih sebebini bildirmesi gerekir.

Sebebin bildirilmemesi halinde ise uğranılan zararın tazmini gündeme gelir.

Turan Şahin

Sadık

YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER