Ortak Alanlarda Bakım ve Değişiklik Nasıl Karara Bağlanır?

Kat mülkiyetine tabi bir yapının, ortak alanlarında çoğu zaman; yönetim planında ön görülen veya öngörülemeyen bir takım değişikliklere ihtiyaç duyulabilmektedir. Peki bu durumda bakım veya değişiklik için nasıl bir yol izlenir?

Ortak Alanlarda Bakım ve Değişiklik Nasıl Karara Bağlanır?

Kat mülkiyetine tabi bir bina; KMK md. 32 gereğince; kural olarak kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.

Ancak, tüm kat maliklerince yönetim işlerinin bizzat yürütülmesinin uygulamadaki olası zorluklarını da dikkate alan kanun koyucu; aynı Kanununun 34 üncü maddesi ile kat maliklerinin, ana taşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceğini düzenlemiştir. Yönetimi devralan kişiye “yönetici”, kurula ise “yönetim kurulu” denilmektedir.

Bu kişiler; aynı kanunun 38 ve 40. maddeleri gereğince kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Yönetim kurulunca yapılacak değişikliklerin usulen hukuka aykırı olduğu düşünülüyor ise diğer kat malikleri tarafından yönetim kurulu husumet tarafı gösterilecek şekilde gerçek kişi ismi belirtmeye gerek olmaksızın dava açılabilecektir.

Kat mülkiyetine tabi bir yapının, ortak alanlarında çoğu zaman; yönetim planında ön görülen veya öngörülemeyen bir takım değişikliklere ihtiyaç duyulabilmektedir.

Ortak alan üzerinde yapılacak olan değişiklikler nasıl karara bağlanır?

Şayet ortak yerlerde yapılacak olan işlem ve değişiklikler ortak alanın bakımı/onarımı/iyileştirilmesi amacıyla yapılıyor ise bu durumda kat maliklerince oyçokluğu ile alınacak olan karar işlemin tahsisi için yeterli olacaktır.

Ancak bu gibi işlemlerin kurul toplantısı ve karar yeter sayısı sağlanması beklenmeksizin acele olarak yerine getirilmesi gerekiyor ise bu durumda maliklerin rızası aranmayacaktır.

Bu durum KMK md 19’da aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir;

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

KMK md 19’da sayılı onarım işleri dışındaki işlemler için ise; özellikle ortak alanlarda tasarruf işlemlerinin gerçekleştirilmesi, reklam verilmesi, kiralanması gibi işlemlerin KMK md 45 gereği tüm kat maliklerince oy birliği ile yapılacağı aşağıdaki şekilde hükme alınmıştır.

“Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklinde ifade edilmiştir.”

Ortak alanlar üzerinde yapılacak olan değişikliklerin kanun metninde detaylıca sayılmaması sebebiyle uygulamada bu kararların oyçokluğu ve oybirliği ile alınması hususları zaman zaman karıştırılabilmektedir.

Özellikle site gibi çok yapılı alanlarda ortak alanlar için tüm kat maliklerinin rızasını almak neredeyse imkansız olduğu için bu durum kimi zaman eleştirilmekte ve ortak alanlar üzerindeki tasarruf yetkisinin kısıtlandığı düşünülmektedir. Konunun mahiyeti gereği ortak alanlara ilişkin bazı hususları Yargıtay kararları ışığında incelemekte yarar olacaktır.

Bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapılması yasak olup, kat malikleri gibi yöneticiler de yasanın bu buyurucu hükmüne uymakla yükümlüdür. 

Emsal Yargıtay Kararları

“Çatı yapımı proje değişikliği gerektirmekte olup kat maliklerinin oybirliği ile alacağı kararla yapılabilir. Bu hususta kat maliklerinin oybirliğiyle almış olduğu bir karar bulunmamaktadır. Anataşınmaza ait proje tüm kat maliklerinin muvafakatı ile değiştirilip belediyece onaylanmadıkça, projedeki biçimin korunması ve onarımın projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması gerekir.”

“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde projeye aykırı yapılacak tesis ve değişiklikler için tüm kat maliklerinin 4/5’nin onayı gerekmektedir. 25 bloğun temsilci ve yardımcılarından oluşan kurul ancak yönetimle ilgili kararlar alabilir. Mülkiyete dair olan ve Kat Mülkiyeti Yasasınca tüm kat maliklerinden oluşan genel kurulca alınması gerekli konularda bu kurulun herhangi bir karar alma yetkisi bulunmamaktadır. Buna göre, iptali istenen karar yok hükmünde olduğundan, kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun onayı alınmadan yapılan kaydırağın yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda sitenin projesinde mevcut olmadığı da belirlendiğinden, iptali istenen genel kurul kararının yok hükmünde olduğunun tespitiyle kaydırağın kaldırılması suretiyle havuzun projeye uygun eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

“Projesinde asansör bulunmayan altı katlı bir binanın mimari durumunun elverişli olması halinde, anagayrimenkulün pay ve paydaş çoğunluğunca hazırlatılacak ve yetkili mercilerce onaylanacak bir projeye uygun biçimde, asansör tesisi, Kat Mülkiyeti Kanununun 42. ve 43. maddeleri kapsamında mütalaa edilebilirse de, dosya içerisinde böyle bir incelemenin kat malikleri kurulunca yapılamadığı ve proje yaptırılıp onaylattırılmadığı anlaşıldığından karar doğrudur.” 

“Kat mülkiyetli bir apartmanı zemin katındaki bir bağımsız bölümü jimnastik salonu olarak kiralayan davalının, tüm kat maliklerinin rızalarını almadan, ana yapının ortak yerlerinden olan cephe duvarına jimnastik salonunun reklam yazısını yazdığı bilirkişi raporu ile saptandığından, mahkemece, davalının yazdırdığı bu reklam yazılarının kaldırılmasına ve bunun için de davalıya 15 gün süre tanınmasına karar verilmesi doğru bulunmuştur.”

“…ana taşınmazın ortak yerlerinde, değişiklik, inşaat, onarım ve tesisat yapılabilmesi için, kat maliklerinin tümünün muvafakatı ile, ( …imar mevzuatına uygun şekilde ) bir proje değişikliğine ve ruhsat alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu şekilde gerçekleştirilen bir proje değişikliği hukuken geçerli ve bütün kat malikleri için bağlayıcı olabilir.”
 

Görüldüğü üzere Yargıtay’ın genel eğilimi bu gibi işlemler için tüm kat maliklerince alınacak olan oybirliği kararına dayanmaktadır. Ancak yine de; yönetim planına uygun olarak yapılacak işlemlerde (asansör yapılması gibi) oybirliği yerine oyçokluğu ile karar verilmesinin yeterli olacağını öngören kararlar da mevcuttur.

Son olarak belirtmekte yarar vardır ki; Kat malikleri tarafından ortak alandaki paylı mülkiyetin sona erdirilmesi yani ortak alanların paylaşılmasını isteme hakkı bulunmamaktadır. Şayet; bir kat maliki diğer kat maliki/maliklerinin ortak alanlardaki kullanımına engel olması durumunda, o kişiye karşı sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi; bu engellemeden kaynaklı bir zarar oluşmuş ise de bunun tazminini talep edebilecektir.

Sadık

YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER