Pandeminin Kira Sözleşmesine Etkisi

Pandemi Gerekçesiyle Sözleşmeler feshedilebilir mi? Yoksa şartlarda iyileştirme mi istenebilir? 

Pandeminin Kira Sözleşmesine Etkisi

Koronavirüs sagınının pandemi olarak ilan etmesiyle birlikte tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de çözülmesi gereken birçok hukuki problem ortaya çıktı.

Bu kapsamda en önemli hukuki problemlerden biri de koronavirüs salgının devam etmekte olan sözleşmelere etkisinin ne olacağı.

Bu haberimizde öncelikle bu konuya ilişkin pratik tavsiyelerimizi paylaşacağız.

Pandeminin Kira Sözleşmelerine Etkisi 

Öncelikle Koronavirüs salgının sözleşme ile yüklendiğiniz borcunuzu yerine getirmenizi olumsuz olarak etkileyip etkilemediğini değerlendiriniz. Unutmayınız ki her mücbir sebep hali her sözleşme ilişkisini mutlaka etkileyecek diye kaide yoktur.

Koronavirüs salgının borcunuzun yerine getirilmesi olumsuz etkiliyorsa, sözleşmenin "Mücbir sebep/uyarlama" maddesine bakılmasını tavsiye ederiz; eğer sözleşmede mücbir sebep maddesi varsa öncelikle sözleşme hükümleri dikkate alınmalıdır. Elbette sözleşme hükümleri tüm olasılıkları kapsamayacağı için aşağıdaki değerlendirmelere devam edilmesi uygun olacaktır.

Sözleşmede mücbir sebep maddesi olsa da olmasa da ya da mücbir sebep maddesi olup da salgın bir mücbir sebep hali olarak sayılmamışsa da, Koronavirüs'ün sözleşmedeki borcunuzun yerine getirilmesini sizin için imkansız kılıp kılmadığına, aşırı derecede zorlaştırıp zorlaştırmadığına bakınız.

Eğer Koronavirüs, borcunuzun yerine getirilmesini imkansız kılıyorsa bu durumda "ifa imkansızlığı" vardır. Eğer imkansızlık kalıcı ise borç/sözleşme ortadan kalkar.

Eğer imkansızlık "geçici süreli" ise imkansızlık süresince söz konusu borçtan kurtulursunuz. Karşı taraf da o borca karşılık gelen borcundan kurtulur. Geçici süreli imkansızlık halinde sözleşmenin feshi ancak bu imkansızlık hali makul süreyi aşarsa (tahammül süresi) ya da makul süreyi aşacağı öngörülebiliyorsa mümkün olacaktır.

Eğer Koranavirüs nedeniyle borcun bir kısmı imkansız hale gelmişse bu durumda "kısmi imkansızlık" vardır. Borcu kısmen imkansızlaşan taraf sadece imkansızlaşan kısımdan sorumlu olmaz.

Fakat eğer bu kısmi ifa imkansızlık öngörülseydi, sözleşme yapılmayacak idiyse, o zaman borcun tamamından sorumlu olmaz. Alacaklı kısmen ifayı kabul ederse borç kısmen ifa edilir. Alacaklı kısmen ifayı kabul etmez ya da borç bölünemezse tam imkansızlık olduğu kabul edilir.

Eğer Koronavirüs, borcunuzun yerine getirilmesini imkansız kılmıyor ama aşırı zor hale getiriyorsa bu durumda "aşırı ifa güçlüğü" vardır. Borcu yerine getirmesi aşırı derecede zorlaşan taraf sözleşmenin "yeni koşullara" uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.

Elbette bu durumun pratik çözümü doğrudan mahkemeye gitmek yerine karşı taraf ile uyarlama konusunda müzakereye başlanmasıdır. Çok sık başvurulan bir yöntem olduğu için özel olarak belirtmekte fayda görüyoruz: Vadelerin uzatılması da bir "yeni koşula uyarlama" yöntemidir.

Koronavirüs salgını sözleşmeler açısından mücbir sebep oluşturabilir mi?

Sözleşmedeki borçların yerine getirilmesine olumsuz yönde etki eden her bir dış etkenin, her bir olay/sözleşme bazında değerlendirilmesi ve mücbir sebep olup olmadığına karar verilmesi gereklidir.

Dolayısıyla tüm sözleşmeler açısından genel geçer bir mücbir sebep halini tanımlamak neredeyse imkanızdır.

Bununla birlikte salgınlar genel olarak mücbir sebep kabul edilmektedir. Fakat her bir sözleşme açısından bu salgının sözleşme ilişkisini etkileyip etkilemediğine ya da ne derece etkilediğine bakmak gerekmektedir.

Koronavirüs salgını iş yeri kira sözleşmeleri açısından mücbir sebep oluşturabilir mi? Mücbir sebepten başka bir dayanak var mıdır?

Mücbir sebep: Koronavirüse karşı alınan önlemler kapsamında kiracı konumundaki işletmelerin idari bir kararla faaliyetlerin geçici olarak durdurulması halinde bu durum, "kiraya veren için" mücbir sebep teşkil edecektir.

Zira bu durumda kiraya veren kiralanan şeyi kiralama amacına uygun bir şekilde kiracıya sunamayacaktır.

Mücbir sebep nedeniyle kiraya veren açısından "kiralanan şeyi kiralama amacına uygun şekilde sunma" borcu yerine getirilmeyecektir, buna karşılık işletmelerin ise "kira bedelinin ödenmesi yükümlülüğü" ortadan kalkmış olacaktır.

Uygulamada ve doktrinde bu durumun kiralanan şeyde ayıp (ekonomik ayıp) ya da temerrüt (borca aykırılık) hükümlerinin uygulanmasını gerektiğini savunan görüşler olsa da baskın görüş bu durumun mücbir sebep teşkil ettiği görüşüdür.

Aşırı ifa güçlüğü: Kiracı işletmelerin idari bir karar ile faaliyetlerinin geçici olarak durdurulmaması, fakat aynı zamanda Koronavirüs nedeniyle ekonomik bir zorluk yaşaması halinde Koronavirüs'ün sözleşmedeki herhangi bir borcu imkansız hale getirdiğinden bahsedilemez.

Zira kiraya veren kiralanan şeyi kiracıya sunabilmektedir. Ayrıca para borçlarının yerine getirilmesinin (kiranın ödenmesinin) "imkansızlaşabileceği" genel olarak kabul görmemektedir. Fakat kira borcunun yerine getirilmesi kiracı nezdinde çok zorlaşmış haldedir.

Ayrıca para borçlarının yerine getirilmesinin (kiranın ödenmesinin) "imkansızlaşabileceği" genel olarak kabul görmemektedir.

Bu bakımdan aslında yararlanılacak hüküm "ifa imkansızlığı" değil "aşırı ifa güçlüğü" olacaktır.

Yani kiracı bu ön görülemeyen dış etken nedeniyle borcunu yerine getirmekte aşırı derecede zorlanmış durumdadır.

Bu halde, duruma göre kiracının mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını, eğer bu mümkün değilse sona erdirilmesi isteme imkanı vardır.

Elbette mahkemeye gitmeden önce taraflar aralarında bu hususu müzakere edeceklerdir. Müzakere, dürüstlük kuralının bir gereğidir.

Müzakere konuları; kira bedelinin beli bir süre ödenmemesi, düşünülmesi, vadesinin ertelenmesi, kiranın salgın döneminde eğer varsa yalnızca "ciro kirası ile sınırlandırılması kiracıya bazı ek menfaatler sağlanması olabilir.

Gerek ifa imkansızlığında gerek aşırı ifa güçlüğünde kira sözleşmesinin sona ermesi/feshi mümkün müdür?

İfa İmkansızlığı

Geçici ifa imkansızlığı: Her ne kadar kanunumuzda "geçici ifa imkansızlığı" düzenlenmese de, ifanın geçici olarak imkansızlaştığı durumlarda borcu yerine getirme yükümlülüğünün geçici olarak duracağı doktrinde ve uygulamada büyük ölçüde kabul edilmektedir.

Dolayısıyla mücbir sebep, borcun yerine getirilmesine geçici bir süre etki ediyorsa bu durumda fesih hakkının doğmaması gerektiği görüşündeyiz.

Eğer feshin gerçekleşmesi için, ilişkiyi geçici olarak etkileyen mücbir sebebin azami süresi sözleşme ile düzenlenmişse öncelikle sözleşme maddesi uygulanmalıdır. Gerçekten de piyasada bir çok sözleşme mücbir sebebin belli bir süre sürmesi halinde taraflara fesih imkanı tanıyan mücbir sebep hükümlerine sahiptir.

Esasen burada düzenlenen durum "geçici ifa imkansızlığı"ndan başka bir şey değildir. Eğer böyle bir süre ya da böyle bir madde yoksa bu imkansızlık halinin makul bir süreyi (tahammül süresi) geçmesi halinde tarafların sözleşmeyi fesih haklarının doğduğu kabul edilmelidir.

Kalıcı (objektif) ifa imkansızlığı: Bu durumda borç/sözleşme tamamen ortadan kalkacaktır. Alınmayan karşı edimler istenemez, alınanlar ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri verilir.

Aşırı ifa güçlüğü: Eğer sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması mümkün değilse bu durumda sözleşme feshedilebilir.

Olağanüstü fesih: Kanunda kira sözleşmeleri için özel bir olağanüstü fesih hali ayrıca düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesinin taraflarından her birinin, kira sözleşmesinin devamını kendileri için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi yasal fesih sürelerine uyarak feshetme hakkı vardır.

Sadık

YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER